Seuils de déclenchement du statut juridique du fermage dans le Haut-Rhin

Lorsqu’une location porte sur des parcelles de faible superficie, les impératifs essentiels du statut du fermage comme notamment la durée minimale de 9 ans, le droit au renouvellement, le droit de préemption…, ne trouveront pas à s’appliquer. Par contre si le seuil de surface est dépassé, le rapport locatif s’analysera comme un bail à ferme soumis au statut du fermage.

Le bail rural est une convention « de mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole […] ». (Article L411-1 du Code rural et de la pêche maritime). Dans le langage courant, le terme « bail rural » renvoie généralement à la notion de bail à ferme régi par le statut du fermage. Si ce type de bail représente le droit commun en la matière, l’expression « bail rural » trouve également à s’appliquer à d’autres types de baux pas tous soumis, ou soumis partiellement, au statut du fermage. Cette réalité vise notamment l’hypothèse des petites parcelles.

C’est l’article L411-3 du Code rural et de la pêche maritime qui précise que des « arrêtés préfectoraux fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant  pas un corps de ferme  ou des parties essentielles d’une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée » à certaines dispositions du statut du fermage. 

Il devient dès lors nécessaire de pouvoir identifier le point de bascule  (=seuil de surface) entre chacun de ces régimes juridiques. Différents points sont à examiner successivement et impérativement pour connaître le régime applicable à sa situation ! 

Les seuils à prendre en considération :

Il y a lieu pour différencier les deux régimes juridiques précités de se référer aux termes de l’article 2 de l’arrêté préfectoral du 18 octobre 2019 portant statut juridique du fermage dans le département du Haut-Rhin :

« En application de l’article L 411-3 du code rural et de la pêche maritime, les baux ruraux du Haut-Rhin sont considérés comme  non soumis aux obligations prévues aux articles L 411-4 et L 411-7, L 411-8 alinéa 1, L 411-11 à L 411-16, L 417-8,  L 412-13 dudit code, lorsque le total de la superficie louée par le même preneur (compte tenu éventuellement des locations antérieures) ne dépassera pas :  

• 50 ares pour les terres et prés
• 10 ares pour les terres situées en AOC
• 5 ares pour les terres dédiées à l’arboriculture, à la production maraichère, à l’horticulture et aux pépinières sylvicoles et ornementales.

Sera néanmoins assujettie à l’ensemble des dispositions du statut juridique du fermage toute parcelle qui, au moment et du fait de la conclusion du bail ou du renouvellement de celui-ci, fera partie d’un ilot de culture entièrement exploité par le preneur, soit en faire valoir direct, soit en fermage, à l’exclusion des parcelles faisant l’objet d’un échange (L 411-39 du code rural) dans le cas où la superficie totale de l’ilot dépassera la limite sus indiquée. Il est spécifié que, pour l’application de cette disposition, sera considérée comme faisant partie d’un ilot toute parcelle qui y sera contiguë sur un côté ou en un point quelconque. »

Notons que cette référence règlementaire a vocation à régir toutes les nouvelles locations depuis le 18 octobre 2019.

Toutefois, pour les locations en cours lors de la publication de l’arrêté préfectoral sus évoqué, il s’agira de prendre en considération et cela jusqu’à la date de renouvellement des baux (échéance de la neuvième année du bail en cours) l’arrêté préfectoral du 8 novembre 1995 fixant les seuils suivant :

• « 1 Ha pour les terres et prés des régions ou sous régions de la Plaine de l’Ill (y compris le Ried), de la Hardt, de l’Ochsenfeld et de la Montagne,
• 50 ares pour les terres et prés du Sundgau, du Jura et des Collines sous Vosgiennes,
• 20 ares pour les terres situées en zone AOC ou affectées à la viticulture, à l’arboriculture, à la production maraîchère, à l’horticulture ou aux pépinières sylvicoles ou ornementales ».

Les juges peuvent également être amenés à suppléer les carences de l’arrêté et appliquer à une culture non prévue, la superficie retenue pour la culture la plus rapprochée de la réalité. 

Enfin, la superficie à prendre en considération doit être appréciée à la date de la conclusion du bail sans tenir compte de la mise en culture de diverses terres en cours du bail. Cette règle a également une incidence capitale en cas de démantèlement de la propriété en cours de bail.

Incidence de la reconnaissance d’un « corps de ferme ou d’une » et notion de « partie essentielle de l’exploitation »

Là encore même si la location porte sur une parcelle dont la contenance est inférieure aux chiffres précités, elle peut être soumise à l’intégralité des règles du statut lorsqu’elle vise un corps de ferme. Si la Cour de cassation s’est toujours refusée à donner une définition claire de cette notion, il est aujourd’hui admis qu’est considérée comme telle l’exploitation louée qui jouit d’une « autonomie culturale ». La présence de bâtiments semble être une condition sine qua non à la qualification du corps de ferme au même titre que les revenus tirés de la parcelle.

En dernier lieu, même si elle ne constitue pas un corps de ferme et qu’elle est inférieure au seuil préfectoral, une parcelle si elle est essentielle au reste de l’exploitation sera soumise à l’intégralité du statut du fermage. Il s’agit là d’une notion à connotation économique soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond. Ces derniers vont rechercher si le retrait du fonds serait de nature à déséquilibrer gravement l’exploitation et à la désorganiser. La preuve de ce caractère « essentiel » incombe au preneur.