Régime juridique des petites parcelles

Le régime des petites parcelles peut s’appliquer à des locations agricoles d’une superficie non soumise au statut du fermage (cf notes sur le seuil d’application du statut du fermage disponibles sur notre internet).

L’essentiel des règles applicables aux baux de petites parcelles est visé dans le code civil aux articles 1709 et suivants, auxquels il est possible en général de déroger par convention. Toutefois, la loi comme la jurisprudence appliquent certaines dispositions propres au statut du fermage.

Quelques exemples de dispositions du statut applicables : 

La délivrance d’un congé (bien que ses formes soient allégées, le congé n’en demeure pas moins inéluctable en cas de bail verbal : il doit être donné 6 mois avant la fin de l’année culturale par lettre recommandée avec demande d’avis de réception), la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux en cas de litige inhérent à la location, l’indemnisation pour améliorations culturales, l’interdiction des cessions et sous-locations.

Quelques exemples de dispositions protectrices du statut ne s’imposant pas de façon stricte aux parties :

La rédaction d’un écrit et d’un état des lieux, le barème des fermages, le droit de préemption prioritaire au profit du preneur en place, la durée de neuf ans et les clauses de reprise, le droit au renouvellement de son bail…

Il reste toutefois fortement recommandé de rédiger un écrit pour sécuriser les engagements.

Enfin, il faut garder à l’esprit que les parties sont toujours libres de soumettre conventionnellement leurs obligations réciproques à la totalité du statut juridique du fermage (sauf le droit de préemption prioritaire) en le mentionnant expressément dans leur contrat de bail. On parle de soumission conventionnelle au statut du fermage. 

La rédaction d’un contrat spécifique est alors nécessaire et le recours à un juriste peut s’avérer très utile.