Seuils de déclenchement du statut juridique du fermage dans le Bas-Rhin

Lorsqu’une location porte sur des parcelles de faible superficie, les impératifs essentiels du statut du fermage comme notamment la durée minimale de 9 ans, le droit au renouvellement, le droit de préemption…, ne trouveront pas à s’appliquer. Par contre si le seuil de surface est dépassé, le rapport locatif s’analysera comme un bail à ferme soumis au statut du fermage.

Le bail rural est une convention « de mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole […] ». (Article L411-1 du Code rural et de la pêche maritime). Dans le langage courant, le terme « bail rural » renvoie généralement à la notion de bail à ferme régi par le statut du fermage. Si ce type de bail représente le droit commun en la matière, l’expression « bail rural » trouve également à s’appliquer à d’autres types de baux pas tous soumis, ou soumis partiellement, au statut du fermage. Cette réalité vise notamment l’hypothèse des petites parcelles.

C’est la lettre de l’article L411-3 du Code rural et de la pêche maritime qui précise que des « arrêtés préfectoraux fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant  pas un corps de ferme  ou des parties essentielles d’une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée » à certaines dispositions du statut du fermage. 

Il devient dès lors nécessaire de pouvoir identifier le point de bascule  (=seuil de surface) entre chacun de ces régimes juridiques. Différents points sont à examiner successivement et impérativement pour connaître le régime applicable à sa situation ! 

Les surfaces à prendre en considération :

Il y a lieu pour les différencier, de se référer aux termes de l’article 1er de l’arrêté préfectoral portant application des dispositions du statut du fermage dans le département du Bas-Rhin du 09 octobre 2013. Celui-ci dispose que :
« Les parcelles qui constituent un corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation agricole, ainsi que les terres, prés et terrains supportant une culture spécialisée (maraîchage, arboriculture, horticulture, pépinière), soit d’un seul tenant soit formés de différentes parcelles, loués par un bailleur au même preneur et dont la superficie est supérieure ou égale à 5 ares pour les terres, prés et terrains supportant une culture spécialisée et 1 are pour la vigne sont soumis aux dispositions du statut juridique du fermage conformément à l’article L411-3 du Code rural et de la pêche maritime . »

Ainsi, si après vérification, il appert que la parcelle louée excède le seuil de déclenchement susvisé ou si l’exploitant loue au même propriétaire un ensemble de parcelles, dont la superficie totale excède le seuil de déclenchement du statut du fermage, le bail qui le lie au propriétaire est, de plein droit, un bail rural à ferme régi par le statut du fermage. En d’autres termes, au-delà de ce seuil, les parties ne peuvent pas décider et cela même d’un commun accord, de se soustraire au régime du bail à ferme (article L411-1 et suivants du Code rural).

Par contre, dans le cas contraire, si le seuil n’est pas atteint, c’est un simple bail de petite parcelle, dont le régime juridique est nettement moins protecteur de l’exploitant que ne l’est celui du bail à ferme. 

Incidence de la reconnaissance d’un « corps de ferme ou d’une » et notion de « partie essentielle de l’exploitation »

Là encore même si la location porte sur une parcelle dont la contenance est inférieure aux chiffres précités, elle peut être soumise à l’intégralité des règles du statut lorsqu’elle vise un corps de ferme. Si la Cour de cassation s’est toujours refusée à donner une définition claire de cette notion, il est aujourd’hui admis qu’est considérée comme telle l’exploitation louée qui jouit d’une « autonomie culturale ». La présence de bâtiments semble être une condition sine qua non à la qualification du corps de ferme au même titre que les revenus tirés de la parcelle.

En dernier lieu, même si elle ne constitue pas un corps de ferme et qu’elle est inférieure au seuil préfectoral, une parcelle si elle est essentielle au reste de l’exploitation sera soumise à l’intégralité du statut du fermage. Il s’agit là d’une notion à connotation économique soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond. Ces derniers vont rechercher si le retrait du fonds serait de nature à déséquilibrer gravement l’exploitation et à la désorganiser. La preuve de ce caractère « essentiel » incombe au preneur.