Types de mises à disposition

Lorsqu’une location porte sur des parcelles de faible superficie, les impératifs essentiels du statut du fermage comme notamment la durée minimale de 9 ans, le droit au renouvellement, le droit de préemption…, ne trouveront pas à s’appliquer. Par contre si le seuil de surface est dépassé, le rapport locatif s’analysera comme un bail à ferme soumis au statut du fermage.

Le bail rural est une convention « de mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole […] ». (Article L411-1 du Code rural et de la pêche maritime). Dans le langage courant, le terme « bail rural » renvoie généralement à la notion de bail à ferme régi par le statut du fermage. Si ce type de bail représente le droit commun en la matière, l’expression « bail rural » trouve également à s’appliquer à d’autres types de baux pas tous soumis, ou soumis partiellement, au statut du fermage. Cette réalité vise notamment l’hypothèse des petites parcelles.

C’est la lettre de l’article L411-3 du Code rural et de la pêche maritime qui précise que des « arrêtés préfectoraux fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant  pas un corps de ferme  ou des parties essentielles d’une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée » à certaines dispositions du statut du fermage. 

Il devient dès lors nécessaire de pouvoir identifier le point de bascule  (=seuil de surface) entre chacun de ces régimes juridiques. Différents points sont à examiner successivement et impérativement pour connaître le régime applicable à sa situation ! 

Les surfaces à prendre en considération :

Il y a lieu pour les différencier, de se référer aux termes de l’article 1er de l’arrêté préfectoral portant application des dispositions du statut du fermage dans le département du Bas-Rhin du 09 octobre 2013. Celui-ci dispose que :
« Les parcelles qui constituent un corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation agricole, ainsi que les terres, prés et terrains supportant une culture spécialisée (maraîchage, arboriculture, horticulture, pépinière), soit d’un seul tenant soit formés de différentes parcelles, loués par un bailleur au même preneur et dont la superficie est supérieure ou égale à 5 ares pour les terres, prés et terrains supportant une culture spécialisée et 1 are pour la vigne sont soumis aux dispositions du statut juridique du fermage conformément à l’article L411-3 du Code rural et de la pêche maritime . »

Ainsi, si après vérification, il appert que la parcelle louée excède le seuil de déclenchement susvisé ou si l’exploitant loue au même propriétaire un ensemble de parcelles, dont la superficie totale excède le seuil de déclenchement du statut du fermage, le bail qui le lie au propriétaire est, de plein droit, un bail rural à ferme régi par le statut du fermage. En d’autres termes, au-delà de ce seuil, les parties ne peuvent pas décider et cela même d’un commun accord, de se soustraire au régime du bail à ferme (article L411-1 et suivants du Code rural).

Par contre, dans le cas contraire, si le seuil n’est pas atteint, c’est un simple bail de petite parcelle, dont le régime juridique est nettement moins protecteur de l’exploitant que ne l’est celui du bail à ferme. 

Incidence de la reconnaissance d’un « corps de ferme ou d’une » et notion de « partie essentielle de l’exploitation »

Là encore même si la location porte sur une parcelle dont la contenance est inférieure aux chiffres précités, elle peut être soumise à l’intégralité des règles du statut lorsqu’elle vise un corps de ferme. Si la Cour de cassation s’est toujours refusée à donner une définition claire de cette notion, il est aujourd’hui admis qu’est considérée comme telle l’exploitation louée qui jouit d’une « autonomie culturale ». La présence de bâtiments semble être une condition sine qua non à la qualification du corps de ferme au même titre que les revenus tirés de la parcelle.

En dernier lieu, même si elle ne constitue pas un corps de ferme et qu’elle est inférieure au seuil préfectoral, une parcelle si elle est essentielle au reste de l’exploitation sera soumise à l’intégralité du statut du fermage. Il s’agit là d’une notion à connotation économique soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond. Ces derniers vont rechercher si le retrait du fonds serait de nature à déséquilibrer gravement l’exploitation et à la désorganiser. La preuve de ce caractère « essentiel » incombe au preneur. 

Si l’enregistrement du bail ou de la cession de bail au centre des impôts dont dépendent les parcelles n’est plus obligatoire, il reste toutefois fortement conseillé dans la mesure où il le rend opposable aux tiers et apporte ainsi une protection supplémentaire aux parties. 

Il faudra par exemple s’acquitter d’un droit de timbre à hauteur de 25 euros par propriétaire pour un nouveau bail et 125 euros par propriétaire pour une cession de bail. 

Il faudra également prévoir un exemplaire original complémentaire de bail dans la mesure où le service des finances publiques en conserve un. 

Vous trouverez ci-dessous le lien pour l'enregistrement du bail :
 
http://www2.impots.gouv.fr/liste_pole_enr/index.htm
 

L’article L 411-5 du code rural érige en principe une durée minimale de 9 ans. 
Malgré toute clause ou convention contraire, la durée du bail soumis au statut du fermage ne peut être inférieure à 9 ans, que le bail soit écrit ou verbal.

En cas d’erreur, concernant la durée dans le bail (ex : prévision d’une durée moindre), la validité du bail n’est pas affectée mais la durée est automatiquement portée à 9 ans.

En présence d’un bail écrit, les parties peuvent convenir d’une durée pouvant aller jusqu’à 12 ans, sans passer devant notaire (cf note sur internet sur bail verbal/bail écrit).

Baux d’une durée supérieure :

Les parties ont la faculté de conclure un bail à long terme de 18 ou 25 ans, dans les conditions des articles L 416-1 et suivants du code rural. 

Le bail à long terme est un bail conclu pour une durée de 18 ans minimum. 
Les dispositions du statut s’appliqueront sauf pour le renouvellement, la cession de bail et la transmission du bail après décès du preneur (cf note sur internet concernant les avantages du bail à long terme).

Les parties ont toute latitude, sous réserve de ne pas dépasser 99 ans. 

Le bail rural étant constitué aux termes de l’article L 411-1 du code rural et de la pêche maritime, du seul fait d’une « mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter », un exploitant peut revendiquer un titre locatif (=bail) à son profit sur une parcelle, lorsqu’il est en mesure de justifier d’une contrepartie financière, en espèce ou en nature, à la mise à disposition.
A défaut, il bénéficie tout au plus d’une simple mise à disposition gratuite ou « prêt à usage ».

Défini comme le contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge pour le preneur de la restituer après s’en être servi, le prêt à usage est essentiellement gratuit (articles 1875 et 1876 du code civil). 
Il s’agit d’une formule souple qui permet à un propriétaire foncier de mettre du parcellaire agricole à disposition d’un exploitant qui pourra librement en faire usage sous réserve de le rendre en l’état.

Sa caractéristique principale est d’être gratuit. 
Aucune contrepartie à la mise à disposition des parcelles, que ce soit en espèce ou en nature, ne peut être réclamée par le prêteur ou versée par l’emprunteur. A défaut le contrat ne serait plus un simple prêt à usage mais devrait être requalifié en bail rural.

S’agissant de la durée du prêt, c’est aux parties qu’il appartient de la fixer librement. A défaut d’accord entre elles, il est prévu que la durée du prêt à usage corresponde à l’année culturale et que celui-ci se renouvelle automatiquement, par tacite reconduction, d’une année sur l’autre, savoir du 11 novembre au 10 novembre suivant. L’une ou l’autre des parties pourra y mettre fin, pour n’importe quel motif, à la seule condition de dénoncer la mise à disposition, par lettre recommandée avec accusé de réception, 6 mois au moins avant la fin de l’année culturale en cours.

Ce type de contrat de prêt peut être utilisé comme alternative ponctuelle à une prise de décision plus complexe comme éventuellement permettre la mise en culture et de facto l’entretien du parcellaire avant de devoir se positionner sur la mise en place d’une location pérenne !
 

La convention d'occupation précaire est une convention conclue avec l'intention de ne conférer sur les biens mis à disposition qu'une jouissance provisoire. L'article L. 411-2 du Code rural et de la pêche maritime autorise la conclusion de conventions d'occupation précaire dans trois séries d'hypothèses.

• “les conventions passées en vue de la mise en valeur de biens compris dans une succession, dès lors qu'une instance est en cours devant la juridiction compétente ou que le maintien temporaire dans l'indivision résulte d'une décision judiciaire prise en application des articles 821 à 824 du Code civil”. Par cette disposition, le législateur a voulu tenir compte du caractère provisoire de l'indivision successorale. 
• “les conventions permettant au preneur, à son conjoint ou partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité de rester dans tout ou partie du bien loué lorsque le bail est expiré ou résilié et n'a pas fait l'objet d'un renouvellement”.
• “les conventions tendant à l'exploitation temporaire d'un bien dont l'utilisation principale n'est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée”. 

En dehors des hypothèses prévues par ce texte, les parties ne peuvent donc conférer un caractère précaire à l'occupation du fonds. 
La liste des conventions d'occupation précaire de l'article L. 411-2 présente un caractère limitatif. 

Selon la jurisprudence, la convention qui est justifiée par d'autres considérations constitue un bail rural soumis au statut du fermage.