Evénements au cours du bail rural

Dans le département du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, en l’absence de clause spéciale, le paiement des fermages a lieu à terme échu. La date du 11 novembre (Saint Martin) est généralement retenue comme terme d’échéance du paiement du fermage. Les parties peuvent aussi convenir dans le bail une autre date. 

En cas de non-paiement, le propriétaire pourra rappeler, dans un premier temps, ses obligations à son locataire. 
Mais, cela ne lui ouvre pas la possibilité de résilier unilatéralement le bail. 

S’il souhaite résilier la location, il devra saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux compétent. 

Avant toute chose, le propriétaire doit mettre en demeure par écrit le preneur de payer son fermage. 
En effet, pour saisir valablement le Tribunal paritaire des baux ruraux, il  conviendra que soient constatés « deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. 

La mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception doit être postérieure à la date d’échéance et doit être rédigée sous une forme bien particulière et implique le recours à un juriste.

Prescription de l’action 

Le fermage se prescrit par 5 ans à compter de son échéance. 

Il en résulte qu'une action en résiliation de bail rural pour défaut de paiement du fermage ne peut être fondée sur le non-paiement de fermages prescrits (Cass. 3e civ., 10 déc. 2008). 
 

A l’expiration de la durée du bail, le preneur bénéficie automatiquement, par le seul effet de la loi, d’un renouvellement pour 9 ans, sans qu’il n’ait à faire la demande et sans que le bailleur n’ait à l’autoriser (article L411-46 du code rural). 
Cela dans les mêmes conditions que le bail initial. 

Le preneur a le droit au renouvellement, malgré toute clause contraire. Il s’agit du principe de tacite reconduction auquel on ne peut renoncer même d’un commun accord à la conclusion du bail.

En clair, le preneur a droit au renouvellement, sauf si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime pour pouvoir rompre le bail. 

En cas de mise en vente d’une parcelle louée en vertu d’un bail rural soumis au statut du fermage, le preneur dispose d’un droit de préemption, qui lui permet d’acquérir le bien par préférence à tout autre acquéreur. Le code rural impose une hiérarchie de priorités. 
Cet ordre s’impose à condition toutefois que la vente ne se réalise pas entre proche parents (parents ou alliés jusqu’au 3ème degré) ou au profit d’une collectivité publique car dans ces cas particuliers, le droit de préemption du locataire est exclu du fait que la qualité de l’acquéreur. 

Les qualités requises pour pouvoir préempter sont inscrites à l’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime.

Ce droit de préemption prioritaire est accordé à l’exploitant qui réunit les conditions suivantes :

• Etre preneur en place, titulaire d’un bail rural opposable au propriétaire, 
• Avoir exercé pendant trois ans au moins la profession agricole, 
• Avoir exploité par lui-même ou par sa famille la parcelle concernée,
• Ne pas posséder déjà un fonds rural d’une certaine étendue 

Il est important de rappeler que ce droit est limité aux aliénations à titre onéreux. Le preneur en place a également la faculté d’en faire bénéficier son descendant mais également son conjoint ou partenaire de PACS.
Cette réglementation étant complexe, il convient d’interroger un juriste pour disposer d’information complémentaire pour toute situation particulière.
 

La mise à disposition du bail rural au profit de la société (L 411-37 du code rural)

Le preneur qui est membre d’une société d’exploitation agricole peut mettre à disposition de cette société les biens dont il est locataire (terres, bâtiments,…). Pour cela, il doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé réception au plus tard dans les deux mois suivant la mise à disposition. 
Cette mise à disposition n’est pas régie par les dispositions qui encadrent le statut du fermage. 

Le bail initial entre le locataire et le propriétaire continue pleinement à s’appliquer. Ainsi, l’associé mettant son bail à disposition reste bel et bien le locataire en place. La société ne devient pas titulaire du bail. En revanche, elle sera tenue indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail.
C’est notamment pour cette raison que la mise à disposition du bail est la forme qui se rencontre le plus souvent en pratique. 

La mise à disposition n’est possible que pour un locataire qui exploite au sein de la société.
 

L’apport du bail rural au profit de la société (L411-38 du code rural)

Le locataire peut apporter son bail à une société civile d’exploitation agricole (SCEA, EARL) ou à un GAEC.
Cet apport n’est possible qu’avec l’agrément du bailleur.

Contrairement à la mise à disposition, l’apport du bail entraîne un changement de titulaire du bail. 

Le choix entre ces différentes formes dépendra des objectifs poursuivis par chacun.

Dans le cadre d’un bail rural, l’exploitant dispose d’un droit au renouvellement de son bail. Pour pouvoir s’y opposer, le propriétaire doit disposer d’un motif légal; la reprise pour exploitation du bien en est un. 

Elle peut être exercée pour exploiter personnellement le bien ou pour faire exploiter son conjoint, partenaire pacsé ou descendant. Pour s’en prévaloir, le propriétaire doit envoyer un congé par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) dans un délai strict. La reprise peut porter sur la totalité du bien mis en location ou seulement sur une partie sauf si la reprise partielle « est de nature à porter gravement atteinte à l’équilibre économique de l’ensemble de l’exploitation » du preneur.

Conformément à l’article L411-58 du Code rural, le bénéficiaire de la reprise doit également respecter un certain nombre de conditions de fond (diplôme, expérience…) sur lesquelles il convient de se renseigner au préalable auprès d’un juriste.

Lorsque l’exploitant réceptionne le congé il pourra, si ce dernier ne respecte pas les conditions de fond, de forme et de délai qu’impose le Code rural, le contester en le déférant au tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de 4 mois. 

Un autre type de contestation reste possible après la reprise. Il s’agit d’un contrôle a posteriori qui permet de sanctionner le non-respect par le bénéficiaire de ses obligations après reprise et notamment le fait de ne pas exploiter le bien repris pendant les neuf années suivant la reprise. L'action est ouverte au preneur pour démontrer le caractère frauduleux de la reprise dans les neuf années suivant la date d’effet de la reprise.

De plus, si le locataire se trouve à moins de 5 ans de l’âge légal de départ en retraite, il peut s’opposer à cette reprise pour continuer à exploiter le bien jusqu’au moment où il atteindra cet âge. Un nouveau congé devra alors être envoyé par le propriétaire.

Enfin, l’exercice du droit de reprise pour exploitation est susceptible de donner lieu à l’application de la législation sur le contrôle des structures. En effet, une autorisation d’exploitation peut être nécessaire. Il convient d’être prudent et de se renseigner au besoin auprès des services compétents.
 

L’article L 411-32 du code rural et de la pêche maritime prévoit les règles applicables à la résiliation anticipée du bail pour changement de destination des parcelles louées.

Cet article prévoit deux régimes juridiques distincts de résiliation :

1.    Le propriétaire peut, à tout moment résilier le bail sur des parcelles dont la destination peut être changée en application des dispositions d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. La résiliation n’est possible que dans les zones urbaines (zones « U ») définies par le PLU ou le document d’urbanisme en tenant lieu. Il s’agit d’une résiliation dite de plein droit.
En cas de constructibilité partielle de la parcelle, les cas de résiliation de plein droit se limitent à la partie constructible de la parcelle. 
Toutefois, le code rural et de la pêche maritime laisse au preneur la possibilité d’exiger la résiliation sur la totalité du bien loué lorsque la résiliation partielle compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation.

2.    En l’absence d’un PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou, en dehors des zones urbaines mentionnées ci-dessus (donc par exemple en zones « AU », « A » ou encore « N »), la résiliation ne peut être exercée pour changement de destination, à tout moment, qu’avec l’autorisation préalable du Préfet donnée après avis de la Commission Consultative des Baux Ruraux (L 411-32 al.2 code rural). Pour cela, le préfet dispose d’un large pouvoir d’appréciation. Le silence gardé pendant plus de 4 mois sur la demande d’autorisation de résiliation de bail vaut décision de rejet.

L’envoi de la résiliation doit être adressé par acte de commissaire de justice (huissier) sous réserve du respect d’un certain nombre d’autres conditions (préavis, indemnisation).

Cette réglementation étant complexe, il convient d’interroger un juriste pour disposer d’information complémentaire pour toute situation particulière.