Bail verbal ou bail écrit

Tout en posant le principe de l’exigence d’un écrit, le Code rural déclare qu’, « à défaut d’écrit, les baux conclus verbalement sont censés faits pour 9 ans aux clauses et conditions d’un contrat type de bail à ferme arrêté au niveau du département». 
Ainsi, bien que fait verbalement, il y aura application du statut du fermage. 

Intérêt du bail écrit : 

Seul l’écrit permet de connaître sans équivoque la date d’effet du bail, les terres effectivement louées, le montant du fermage convenu, l’identité des parties contractantes. 
Il peut être dressé soit par un acte authentique (=recours au notaire), soit par un acte sous signature privée. L’acte authentique est toutefois obligatoire pour les baux de plus de 12 ans. 
La formalité d’enregistrement au Centre des impôts n’est plus obligatoire, mais elle reste très utile et confère une date certaine au contrat de bail (cf notre note sur internet).

Quelles preuves du bail verbal ?

A défaut d’écrit enregistré ou non, le bail oral peut être rapporté par tous moyens et prouvé par la réunion d’un faisceau d’indices concordants : témoin, déclaration MSA, PAC, présomption mais aussi et surtout l’encaissement de loyers (le caractère onéreux étant la contrepartie nécessaire à la mise à disposition du foncier pour déclencher la qualification de bail). Ainsi, l’existence d’une quittance précise et signée par le propriétaire pourra valoir preuve en cas de contestation au même titre que le chèque, le virement bancaire accepté… Notons que la seule déclaration MSA ne suffit pas à prouver l’existence d’un bail ; de même en prenant juste en compte la PAC.
Pour un maximum de sécurité, rien ne vaut la rédaction d’un écrit et le recours à un juriste.

L’état des lieux comme annexe essentielle

Il est dressé avant l’entrée en jouissance d’un bien immeuble objet du contrat locatif et est destiné à faire la preuve de l’étendue des obligations respectives du propriétaire et du locataire quant aux réparations mises à la charge de l’un ou de l’autre.
Ainsi, un état des lieux doit être établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Passé ce délai, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. L’autre partie a alors deux mois à compter de la réception de la lettre pour faire connaître ses observations ou pour l’accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement (art. L411-4 du Code rural). Si l’état des lieux a été contesté, c’est au tribunal de trancher. 

Mais pourquoi est-il capital de dresser un tel acte lors de la conclusion du bail ?

• le preneur pourra préciser les travaux et réparations qui peuvent être exigés du bailleur ou établir les améliorations culturales et foncières qu’il aura apportées au fonds et qui donneront lieu à indemnisation (sous couvert de l’autorisation du bailleur si nécessaire).
• le bailleur pourra au besoin administrer la preuve de dégradations indemnisables. 

En l’absence d’état des lieux, on présume que le fonds a été délivré en bon état de réparations locatives et le preneur devra le rendre comme tel.
Le document peut être dressé par un expert ou par les parties elles-mêmes par acte sous signature privée annexé au bail (formalité du double original, daté et signé). Cette formalité est également obligatoire dans le cadre des baux à long terme.