Modalités de transmission du bail
Anticiper ses démarches de transmission du bail
La volonté pour un fermier de cesser son activité et de transmettre son exploitation aura forcément des impacts sur le foncier servant de support à l’activité.
En matière de location et contrairement à une idée très répandue, le fait de prendre la retraite ne va pas automatiquement mettre fin aux locations. Il y a des démarches à entreprendre et il faut être proactif.
N’est pas rare la situation du preneur âgé voulant mettre fin à son activité sans pour autant rompre la location dont il bénéficie ; l’idée étant de transférer son titre locatif.
Ainsi, il convient d’être extrêmement rigoureux dans les démarches à entreprendre et surtout de largement anticiper l’opération (voir note sur la CESSION DE BAIL).
Il convient de prendre l’attache d’un juriste pour envisager ces étapes.
Céder son bail à son conjoint ou à son ascendant
Un départ à la retraite ou encore l’installation d’un descendant sur l’exploitation sont autant de raisons poussant le titulaire d’un bail rural à le céder. Cette cession est encadrée par les règles du statut du fermage dont le non-respect pourrait conduire à une perte de foncier pour l’exploitation.
Il est donc important de l’anticiper et de prendre le temps de bien la préparer.
Par principe, il est interdit de céder son bail rural. Par exception, le statut du fermage (Article L 411-35 du code rural et de la Pêche Maritime) en permet la cession à certaines personnes déterminées ayant un lien « familial » avec le preneur :
- ses descendants (majeurs ou émancipés). Le lien entre le preneur et son descendant doit être direct. Le gendre ne peut donc pas bénéficier de la cession du bail ;
- son conjoint ou partenaire de PACS participant à l’exploitation.
Pour cela, il convient d’obtenir l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux qui pourra accorder la cession.
Cette autorisation est à obtenir avant la cession, d’où la nécessité d’anticiper ces démarches.
Quelle différence entre cession de bail et nouveau bail ?
La cession du bail garantit le maintien des conditions du bail initial.
Le nouveau bail fait démarrer une toute nouvelle relation entre le bailleur et le nouveau preneur.
La démarche peut sembler longue et pénible, notamment en cas de multiples bailleurs mais elle est cruciale et permet une reprise sereine des baux en cours pour le maintien de l’exploitation.
Tout n’étant pas développé dans cet article, n’hésitez pas à contacter l’équipe juridique pour obtenir plus d’informations, les conseils et les documents utiles.
Les avantages du bail rural à long terme
Exploitants agricoles et propriétaires fonciers peuvent avoir de nombreuses raisons de choisir le bail rural à long terme, plutôt que le bail ordinaire de 9 ans.
D’un côté, l’exploitant peut bénéficier d’une durée plus longue qui le sécurise dans la durée, notamment s’il réalise des investissements sur les parcelles. D'un commun accord, un bail ordinaire de 9 ans peut toujours être transformé en bail à long terme.
D'une durée minimale de 18 ans (avec droit au renouvellement par période de 9 ans), ou de 25 ans (bail à long préavis), ou même encore conclu jusqu'à l'âge de la retraite (bail de carrière), le bail à long terme offre à l'agriculteur une stabilité comparable à celle procurée par la propriété du sol.
Du côté du propriétaire, la loi favorise le bail à long terme en lui ouvrant la possibilité de bénéficier d’un montant de fermage supérieur à celui du bail ordinaire et des exonérations fiscales attrayantes. Si le propriétaire veut donner ses biens, il bénéficiera d'une exonération partielle de droits de donation. Deux ans doivent s'écouler entre le bail et la donation si le locataire est le bénéficiaire de la donation, son conjoint, un de ses descendants ou une société contrôlée par une de ces personnes. Pour la transmission par décès, aucun délai n'est exigé. Par ailleurs, les bailleurs soumis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui possèdent des biens ruraux faisant l’objet d’un bail à long terme peuvent bénéficier d’une exonération partielle de l’IFI sous certaines conditions.
Ce bail doit obligatoirement être rédigé par un notaire, sous la forme authentique. Vous étudierez avec lui l'intérêt du bail à long terme. Tous les aspects juridiques, familiaux et fiscaux seront abordés.